2026년 하반기 주택공급 정책 총정리｜공급계획·청약일정·내 집 마련 핵심정보

2026년 하반기 주택공급 정책 한눈에 총정리

안녕하세요, 유용한 부동산 정보를 전해드리는 Larry입니다.

요즘 뉴스만 틀면 주택공급 대책이니 대출규제니 세제개편이니 하는 말들이 쏟아져서, 대체 뭐가 어떻게 바뀌는 건지 헷갈리실 때가 많으시죠?

오늘은 2026년 하반기 주택공급 정책을 한 번에 정리해서 알기 쉽게 소개해드리는 시간을 가져볼게요.

2025년 9월 9·7 대책을 시작으로 올해 초까지 굵직한 공급 대책들이 연달아 나왔고, 동시에 대출 규제와 세제개편까지 맞물리면서 '공급 확대'와 '수요 관리'가 하반기 정책의 두 축을 이루고 있어요. 어떤 대책이 언제 나왔고 지금 어느 단계까지 와 있는지, 순서대로 차근차근 짚어드릴게요.

 

 

공급 확대의 출발점, 9·7 주택공급 확대방안

정부는 2025년 9월 7일 「주택공급 확대방안」을 발표했어요.

핵심은 2026년부터 2030년까지 5년간 수도권에서 매년 평균 27만 호, 총 135만 호를 신규 착공하겠다는 내용으로, 집값 불안의 근본 원인을 공급 부족으로 보고 물량으로 풀어내겠다는 취지랍니다.

세부 내용도 꽤 촘촘해요. 공공택지 내 주택건설사업을 LH가 직접 시행해 5.3만 호를 공급하고, 수서·가양·노원 등지의 노후 영구임대아파트는 종상향과 국비지원을 통해 최대 용적률 500%의 공공임대·분양 혼합단지로 재건축해 2.3만 호를 추가로 확보한다는 계획이에요.

여기에 노후 공공청사·미사용 학교용지 같은 도심 유휴부지 활용, 공공임대주택 입주 대상 소득분위를 1~2분위에서 6분위까지 넓히는 방안도 함께 담겼답니다.

이 대책이 그냥 발표에 그치지 않았다는 점도 짚어드릴게요. 2025년 11월 14일 국토교통부가 연 '9·7 대책 이행 점검 TF 3차 회의'에서는 신축매입임대주택의 2년 착공 목표 7만 호 중 절반 이상을 2026년에 착공하겠다는 방침이 제시됐고, 법률 개정이 필요한 20개 입법과제 중 12건이 이미 발의된 상태였다고 해요.

2026년 8월 20일 보도에 따르면 관련 법안·시행령 입법화가 마무리 단계에 들어섰다고 전해지는데, 다만 구체적인 법안명이나 조항까지는 명확히 확인되지 않아 이 부분은 조금 더 지켜볼 필요가 있어요.

 

 

 

2026년 경제성장전략에 담긴 공급 촉진안

2026년 1월 9일 발표된 '2026년 경제성장전략'에도 주택공급 촉진 내용이 담겼어요.

올해 한 해 수도권 공공택지에서 3기 신도시 1만 8,000호를 포함해 총 5만 호를 착공하고, 고덕강일 1,300호·고양창릉 1,900호 등을 포함해 총 2만 9,000호를 분양한다는 계획이랍니다.

도심 공급을 늘리기 위한 제도 손질도 눈에 띄어요. 12월 예정이었던 공공 도심복합사업 일몰 규정을 폐지하고, 용적률 완화 폭을 기존 대비 1.4배 수준으로 늘리면서 적용 대상 지역도 역세권 준주거지역에서 역세권·저층 주거지까지 3년간 한시적으로 넓혔어요.

서리풀·고양대곡 등 신규 택지 약 5만 호에 대해서도 인허가 절차를 신속히 진행한다는 방침이 함께 제시됐답니다.

 

 

 

도심 핵심 입지에서 6만 호 추가, 1·29 대책

김윤덕 국토교통부 장관은 2026년 1월 29일 「도심 주택공급 확대 및 신속화 방안」을 발표했어요. 9·7 대책(135만 호)에 더해 도심 핵심 입지에서 총 6만 호를 추가로 공급하는 후속 대책으로, "판교 신도시 2개를 합친 것과 유사한 규모"로 설명됐답니다. 이로써 2030년까지 수도권 착공 목표는 기존 135만 호에서 약 140만 호로 늘어난 셈이에요.

지역별로는 어디에 얼마나 들어설까

• 용산 13,500호 (국제업무지구·캠프킴·501정보대 부지) — 국제업무지구는 기존 6,000호 계획을 용적률 상향으로 최대 1만 호까지 늘리고, 캠프킴 부지는 녹지 기준 합리화를 통해 1,400호에서 최대 2,500호로 확대해요.
• 과천 9,800호 (경마장·국군방첩사 부지)
• 태릉 6,800호 (CC 개발사업)
• 성남 6,300호 (신규 공공주택지구)
• 나머지 약 5만 호는 도심 내 핵심 입지 부지를 통해 확보할 예정이고요.

절차 측면에서는 예비타당성조사 면제, 지구 지정과 계획 수립 동시 진행으로 속도를 높이고, 국유지·공유지를 활용한 노후 청사 복합개발로 1만 호 후보지를 추가 발굴한다는 계획도 세웠어요.

착공은 2027년부터 순차적으로 시작해 일부 부지는 2028~2030년을 목표로 한다고 하니, 실제 입주까지는 시간이 꽤 걸릴 것 같아요.

다만 이 대책을 둘러싼 논쟁도 없지는 않았어요. 국토부가 "과거 정부 대책의 재탕"이라는 비판에 반박하는 상황이 있었고, 경제정의실천시민연합(경실련)도 별도 논평을 통해 비판적인 입장을 냈답니다.

국토부 장관은 그간 입지 선정에 지방정부·주민 반대가 난제였다며, 이번에는 자족 기능·첨단산업 등을 결합해 지역 수용성을 높이려 했다고 설명했어요.

 

 

 

3기 신도시, 어디가 먼저 입주할까

2026년 수도권 공공택지에서는 2.9만 호 분양이 추진되는데요, 2026년 상반기 기준으로 고양창릉 494가구, 인천계양 317가구, 남양주왕숙 686가구가 공급되고 분양가는 4억 6,000만~7억 8,000만 원 수준으로 파악되고 있어요.

첫 입주 시점과 관련해서는 인천계양이 가장 신빙성 있는 정보로 확인돼요.

2024년 3월 29일 착공한 인천 계양지구(귤현동·동양동·박촌동 일대, 공공주택 9,000호 포함 총 1만 7,000호 규모)는 LH 보도자료에 따르면 3기 신도시 중 최초로 본청약을 시작했고, A2블록 공공분양 747호·A3블록 신혼희망타운 538호가 2026년 12월 입주를 목표로 하고 있답니다.

반면 고양창릉은 애초 2025년 입주 예정이었지만 공정이 지연되면서 A4블록은 2027년 12월, S5·S6블록은 2028년 1월로 순연된 상태예요. 공사비 갈등으로 추가 지연 가능성까지 제기되고 있어서, 당초 계획보다는 시간이 더 걸릴 것으로 보여요.

온라인에는 고양창릉이 2026년 12월 가장 먼저 입주한다는 정보도 일부 떠도는데, 이는 근거가 오래된 초기 계획을 기준으로 한 것일 가능성이 높으니 LH 공식 자료와 다수 언론이 일치해서 보도하는 인천계양 최초 입주 소식을 기준으로 참고하시는 게 좋을 것 같아요.

 

 

 

재건축·재개발 규제, 완화될까 강화될까

정비사업을 둘러싼 규제 완화 논의도 하반기 내내 이어지고 있어요. 서울시는 정부에 재개발 조합설립 동의율을 토지등소유자 기준 75%에서 70%로 낮추고, 조합설립인가 신청 전 주민 통지 기간을 60일에서 30일로 단축하며, 이주비 대출 LTV를 40%에서 70%로 확대하고, 조합원 지위 양도 제한도 완화해 달라고 건의한 상태랍니다.

그런데 정부 쪽 분위기는 조금 다른 것 같아요. 2026년 7월 시점 보도에 따르면 국토부는 재건축 규제 완화에 신중한 태도를 보이고 있고, 오히려 재개발·재건축 사업을 착공 시점까지 관리하는 방향으로 정비사업 전문 중재기구를 신설하고 시공사 선정 시 자재 물량·단가 등 세부내역 제출을 강화하는 쪽에 무게를 두는 것으로 전해져요.

서울시·업계의 완화 요구와 정부의 관리 강화 기조가 동시에 존재하는 셈이라, 하반기에 최종적으로 어느 방향으로 정리될지는 조금 더 지켜봐야 할 것 같아요.

 

 

 

 

대출 규제와 규제지역 재지정, 하반기까지 이어지는 영향

공급만큼이나 중요한 게 대출·규제지역 이야기예요.

금융위원회는 2025년 10월 17일 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」을 발표했는데, 주담대 한도를 시가 구간별로 차등화한 게 핵심이에요.

시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억~25억 원 구간은 최대 4억 원, 25억 원 초과는 최대 2억 원으로 낮췄고(이주비대출은 기존과 같이 최대 6억 원 유지), 수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 금리 하한을 3%로 올려 DSR 산정에 반영했답니다.

1주택자가 수도권 규제지역에서 전세대출을 받을 때도 이자상환액을 DSR에 포함하도록 바뀌었는데, 그전까지는 전세대출이 DSR 산정에서 빠져 있었다는 점을 생각하면 꽤 큰 변화죠.

같은 시기 규제지역도 다시 넓어졌어요. 서울 전역(기존 강남·서초·송파·용산 4개구에 나머지 21개 자치구 신규 추가)과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정됐고, 무주택자 주담대 LTV는 70%에서 40%로 강화됐어요.

지방과 수도권의 격차도 눈여겨볼 부분이에요. 2025년 7월 1일 시행된 스트레스 DSR 3단계는 수도권·규제지역에 스트레스 금리 1.5%를 100% 반영하지만, 지방은 완화된 0.75%(2단계 수준)를 적용하는 유예 조치가 있었어요. 이 유예는 연장을 거듭하다가 2026년 6월 30일 금융위원회 행정지도 변경으로 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 다시 연장됐는데, 금융위는 "지방 주택시장 경기 활성화를 고려했다"고 배경을 밝혔답니다.

즉 하반기에도 수도권·규제지역과 지방 간 대출한도 격차는 그대로 유지되고 있는 셈이에요.

서울시는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역의 토지거래허가구역 지정도 2026년 12월 31일까지 1년 3개월 연장했어요. 아파트 단지 약 2,200여 곳이 재지정됐고 신속통합기획 후보지 8곳이 신규 지정됐으며, 투기 우려가 있는 재건축 아파트 14곳은 지정을 유지한다고 밝혔답니다.

 

 

 

2026년 세제개편안, 종부세·양도세는 어떻게 바뀌나

기획재정부는 2026년 8월 3일 "공평하고 효율적인 세제"를 내걸고 2026년 세제개편안을 발표했어요. "집은 사는 곳"이라는 원칙 아래 부동산 세제 기준을 기존 '주택 수' 중심에서 '실거주 여부'와 '주택 가액' 중심으로 바꾸는 게 핵심 방향이랍니다.

종부세는 1세대 1주택자의 기본공제가 실거주 여부에 따라 갈려요. 실거주 1주택은 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 올라가지만, 비거주(공실·투자 목적) 1주택은 오히려 12억 원에서 9억 원으로 줄어든다고 해요. 양도세는 보유기간이 아닌 거주기간 중심으로 장기보유특별공제 체계가 개편되고, 다주택자 중과세는 2027~2028년 한시적으로 완화돼요. 다만 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 폐지되고 최대 공제율 80%를 받으려면 10년 이상 실거주해야 하니, 장기적으로는 실거주 요건이 더 중요해지는 흐름이에요.

파이낸셜뉴스는 이 개편안을 두고 "다주택자 중과 한시 완화, 종부세는 죄고 양도세는 퇴로를 열었다"고 요약하기도 했어요. 다만 이 개편안은 아직 8월에 발표된 정부안 단계로, 8월 입법예고와 9월 국무회의·국회 제출 절차를 거쳐야 최종 확정돼요. 이 글을 쓰는 시점(2026년 9월 16일) 기준으로는 국회 심의·확정 여부가 아직 확인되지 않았으니, 최종안은 조금 더 지켜보셔야 할 것 같아요.

 

 

 

참고로 알아두면 좋은 정보

온라인 검색을 하다 보면 "2026년부터 부부 중복청약이 새로 허용된다"거나 "신혼부부 특공 소득기준이 2026년에 160%로 완화됐다"는 식의 글을 종종 보실 수 있어요. 그런데 이건 사실 2026년의 새로운 변화가 아니랍니다.

신혼부부·생애최초 특별공급 소득기준 160%(맞벌이) 완화는 이미 2020년 10월에 발표돼 시행 중인 제도이고, 부부 중복청약 허용도 2024년 3월 25일부터 시행된 청약제도 개편 내용이에요. 2026년에는 이 제도의 실제 활용 현황을 다룬 후속 보도가 있었을 뿐, 새로 도입된 제도는 아니라는 점을 참고하시면 헷갈리지 않으실 거예요.

 

 

 

 

정리하며

지금까지 2026년 하반기 주택공급 정책을 9·7 대책부터 경제성장전략, 1·29 대책, 3기 신도시 입주 일정, 재건축·재개발 논의, 대출 규제, 세제개편안까지 순서대로 알아보았어요. 공급 확대와 수요 관리라는 두 축이 동시에 움직이고 있고, 그간 발표된 대책들이 하나둘 실제 제도로 안착하는 단계에 들어선 만큼, 앞으로 국회 심의나 세부 시행령이 어떻게 확정되는지 계속 지켜볼 필요가 있을 것 같아요.

내 집 마련이나 청약, 대출 계획을 세우고 계신 분들께 오늘 정리한 내용이 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

 

참고 자료

1. 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안 발표 — 대한민국 정책브리핑
2. 국토부, '수도권 공공주택 내년 적기 착공'…9·7 부동산 대책 차질없이 이행 — 대한민국 정책브리핑
3. 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 — 대한민국 정책브리핑
4. 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 — 대한민국 정책브리핑
5. 3단계 스트레스 DSR 7월부터 시행 — 대한민국 정책브리핑
6. LH, 3기 신도시 최초 본청약 공급 시작 — LH 한국토지주택공사 뉴스룸
7. 정부, 주택공급 촉진…수도권 공공택지 5만호 착공 [2026 성장전략] — 서울신문
8. 국토부 '영끌해 총 140만가구 공급…조율 안 된 곳은 향후 발표' [1·29 부동산 대책] — 데일리안
9. 다주택자 중과 한시 완화…종부세 죄고 '양도세 퇴로' 열었다[2026 세제 개편] — 파이낸셜뉴스
10. 지방 주담대 한도 줄어드나…스트레스 DSR 유예 연장 여부 이달 결정 — 머니투데이
11. 지방 주담대 '2단계 스트레스 DSR' 6개월 연장…연말까지 유지 — 브릿지경제
12. 창릉신도시 3개 블록 아파트공사 착공... '이르면 2027년 12월 입주' — 고양신문
13. 서울시, 재개발·재건축 규제 완화 정부에 건의 — MBC뉴스
14. '닥공' 외치더니 재건축 규제 완화 선 그은 정부…정비사업 또 줄줄이 밀리나 — 뉴데일리
15. 25일부터 새 청약제도 시행…부부 중복 청약 가능·통장 기간 합산 — 매일신문
16. 신혼부부·생애최초 특공 소득기준 160%로 완화…3인 월 889만원까지 — 뉴시스
17. '9·7 주택공급 대책' 입법화 완료…도심 주택공급 속도 빨라진다 — 네이트뉴스